Товарищество без Веры

Жилищно-коммунальная реформа обречена на провал, если ее навязывают сверху

По прогнозам министра регионального развитии Владимира Яковлева, к концу 2007 года количество товариществ собственников жилья в России увеличится более чем вдвое по сравнению с прошлым годом. Сейчас в стране приватизировано 77% квартир, но в начале 2007 года всего 7% квартир находились в домах, где созданы товарищества собственников жилья (ТСЖ). Уже к июлю этот показатель достиг 20% и, возможно, еще увеличится. Казалось бы, налицо четкое свидетельство того, что реформа ЖКХ набирает обороты. Однако с ростом цифр растут и проблемы.

Создавать - не создавать...

Наличие проблем, связанных с ТСЖ, признал и Владимир Яковлев. "Люди жили спокойно, они знали, что плохо или хорошо государство все равно отремонтирует лестничную клетку, - говорит он. - Может быть, раз в 50 лет, но все равно отремонтирует. Авария произойдет, но точно государство в беде не оставит и выполнит какие-то работы. А сейчас предлагается все это взять на себя, да при этом еще заплатить деньги. Конечно, граждане сейчас находятся в таком сомневающемся состоянии, то ли им создавать ТСЖ, то ли не создавать..." К этому министр добавил, что для жителей, которые создают ТСЖ, до недавнего времени действовали те же правила, которые действуют на коммерческие организации: налог на прибыль, налог на добавленную стоимость. Минрегионразвития в настоящее время вышло с предложениями отменить эти налоги.

Но есть и другие вопросы, в частности связанные с имуществом. Типичный для сегодняшнего дня пример: создав ТСЖ, граждане выясняют, что никакого имущества, которое может приносить доход, они не получили. То, что по закону должно принадлежать ТСЖ, давно объявлено собственностью государства.

И в Москве, и в Петербурге одно и то же, как под копирку: подвалы, чердаки, парадные, встроенные нежилые помещения оформлены как городская собственность. В Северной столице такие ситуации особенно часто встречаются при создании ТСЖ в многоквартирных домах в центре города: в свое время администрация приняла решение о "регистрации права собственности города" на соответствующие помещения, поскольку они являются коммерчески привлекательными, и успела часть из них сдать в аренду, часть - продать. Но граждане об этом не знали и узнали лишь тогда, когда создали ТСЖ. А им говорят: поезд ушел! В 2005 году Госдума приняла закон, который сократил с десяти до трех лет срок, в течение которого подобные сделки могут быть обжалованы в суде (указанные помещения по Гражданскому кодексу находятся в долевой собственности всех владельцев квартир). При этом три года отсчитываются с момента совершения сделки, а не со времени, когда о ней стало известно жильцам. Получается, что, по сути, украденное у граждан имущество уже не вернуть. И все якобы по закону.

Другая типичная ситуация - с землей. Власти в крупных городах делают все, чтобы под любым предлогом отказать ТСЖ в оформлении земельных участков. Ведь землю, которая передана в собственность граждан, уже не передашь какому-нибудь инвестору целевым назначением под "уплотнительную застройку". А если участки и оформляют, то городские власти стараются как можно сильнее урезать, так что объединения жильцов становятся владельцами разве что узкой полоски вокруг дома.

Зато, незаконно отняв у будущих членов ТСЖ имущество, которое могло бы приносить им доход, власти с удовольствием "вешают" на них содержание имущества, которое требует расходов: коммуникаций, крыш, стен, лифтов. О проблеме капремонта, точнее, "недоремонта", уж столько написано, но воз и ныне там: перспектива взвалить на себя будущий капремонт служит сильнейшим тормозом для создания ТСЖ.

В кабале у "внучки"

Среди других - проблема с субсидиями для льготников, отсутствие контроля со стороны государства за деятельностью частных управляющих компаний (услуги по управлению в сфере ЖКХ не подлежат лицензированию) и, напротив, трудности у тех, кто хочет честно заниматься "управляющим" бизнесом. Для того чтобы получить право обслуживать дом, управляющая компания должна выиграть конкурс. Но в Петербурге, например, на конкурсы выставляют лоты величиной примерно 300 тыс. кв. м. Это сразу отсекает от участия в конкурсах малый бизнес: он физически не в состоянии победить на таком конкурсе. И созданы условия лишь для того, чтобы конкурсы выигрывали исключительно жилкомсервисы, являющиеся правопреемниками бывших жилищно-эксплуатационных служб.

В общем, не стоит удивляться, что сегодня на весь Петербург около 4, 5 тыс. ТСЖ. Не очень-то продвигается "инициатива снизу". Между тем два года назад в "МН" рассказывалось об одной "инициативе сверху", организованной в Петербурге. И даже печальный конец ей предсказывался. Вот он и наступил.

Весной 2005-го в Адмиралтейском районе Петербурга ТСЖ начали расти как грибы. Все это называлось "смелым экспериментом" по приходу в Петербург крупнейшей немецкой компании "Питер Дуссманн". Когда это начиналось, было все: обещания европейского качества по российским ценам, грядущий приход в дома хаус-мастеров (воображение рисовало образ аккуратного немца, умеющего быстро и бесплатно сделать все то, что отечественный сантехник делать категорически не умеет), импортная техника, поток инвестиций из Германии и полное процветание Старой Коломны (историческое название части района, отданной под эксперимент).

Потом начались тревожные сигналы: жителей Коломны силой загоняли в ТСЖ, навязывая им решения, по которым они попадали в кабалу к "Питеру Дуссманну" (как выяснилось, не немецкой компании, а ее "внучки"), а качество работ отнюдь не улучшалось. В качестве хаус-мастеров в Коломне появились или гастарбайтеры из Белоруссии, или хорошо знакомые работники бывших ЖЭКов, а вместо квалифицированных немецких менеджеров - бывший районный функционер "Единой России" Александр Володьков. При этом всех критически отзывавшихся об эксперименте тут же записывали в ретрограды и консерваторы, а в городских СМИ не уставали трубить о неминуемом успехе "Питера Дуссманна" и кознях неких "противников проекта".

Прошло два года - и все лопнуло. Летом 2007-го в ряде домов Коломны отключили горячую воду. Оказалось, коммунальщики не получили за нее денег, хотя граждане исправно за все платили. "Дуссманн" деньги собрал, а куда они делись дальше - разбираются до сих пор. Весной 2007 года у фирмы сменилось руководство, и теперь новые менеджеры все валят на старых, старые - на питерскую администрацию, которая, в свою очередь, заявляет, что давно подозревала неладное.

В конечном счете проект пришлось срочно закрывать. Теперь "дуссманновские" дома передают другим управляющим компаниям, а администрация ищет способ погасить долги "Питера Дуссманна". Хорошо, хоть горячую воду наконец включили.

Урок всей этой истории между тем крайне прост: нельзя навязывать жилищно-коммунальную реформу "сверху". Там, где граждане объединяются сами, несмотря на все трудности, возникает конкуренция, рынок и все сопутствующие им последствия: повышение качества и вовсе не обязательно, что при повышении цен. А там, где все создают искусственно, заменяя одну монополию (прежнего жилкомхоза) на другую ("Питера Дуссманна"), никаких стимулов к хорошей работе не возникает и возникнуть не может. И все неминуемо заканчивается крахом. Но вовсе не из-за происков недоброжелателей.

***

Создав ТСЖ, граждане выясняют, что никакого имущества, которое может приносить доход, они не получили

***

КОНСТАНТИН СИМОНОВ, ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ДИРЕКТОР ФОНДА НАЦИОНАЛЬНОЙ ЭНЕРГЕТИЧЕСКОЙ БЕЗОПАСНОСТИ:

- Реформа ЖКХ пошла по пути смены вывесок: управляющие компании просто создаются на базе ДЕЗов и навязываются жильцам, в том числе и через подтасовку результатов общего собрания жильцов многоквартирного дома. А поскольку в законе отсутствует четкое определение управляющей компании, возникают возможности для использования "серых" схем и мошенничества.

Автор: Владимир Максимов

Опубликовано: "Московские новости",14.09.2004