Падение цен на жильё на первичном и вторичном рынке начнётся в ближайшее время

Согласно прогнозу Сбербанка, падение цен на жильё на первичном и вторичном рынке начнётся в ближайшее время. При этом наибольшая коррекция будет происходить на тех рынках, где сформировался «финансовый пузырь» - в первую очередь, на московском.

По мнению аналитиков, в наибольшей степени на цены повлияют замедление роста или снижение доходов населения и усложнение кредитования. Кроме того, отсутствует определённость по макроэкономическим сценариям для России. По этой причине рассматривается два сценария развития событий в макроэкономике и падения цен к концу 2008 и в течение 2009 года.

Первый сценарий - «стабильный» и предполагает рост ВВП 2,5 – 3,5 % и инфляции 11%, а также плавного снижения курса рубля к доллару до 30 рублей в 2009 году. В этом случае общее снижение к концу 2009 года составит около 34% в рублях и 46% в долларах на первичном рынке, а также 23,1% в рублях и 37,4% в долларах на вторичном рынке.

Второй сценарий - «негативный», и предполагает отсутствие роста ВВП или его снижение на 2%, и падение курса доллара в 2009 году дальше 30 рублей. В этом случае общее снижение цен в рублях к концу 2009 года составит на первичном рынке около 40%, в долларах – около 60%. На вторичном рынке снижение составит - 25% в рублях и 50% в долларах.

Комментирует Константин Симонов, директор Фонда национальной энергетической безопасности:

- Во всех крупных городах России сложились абсолютно неадекватные цены на недвижимость. Мы имели фактическую монополию на этом рынке, которая подогревалась ажиотажным спросом, который, в свою очередь, запускался свалившимися на людей лёгкими деньгами. Недвижимость оставалась одним из средств инвестирования этих денег. Пузырь надувался и все лихорадочно в него вкладывали. Ипотека, призванная помочь людям решить жилищную проблему, на деле только усугубляла её. Она стала ещё одним инструментом притока денег на этот рынок и в в конечном счёте только удорожала стоимость недвижимости. При этом она слабо помогала решать людям свои «квартирные вопросы».

Застройщики превратились в одних из самых агрессивных и ненавидимых олигархов, кичившихся своим состоянием. Достаточно вспомнить хотя бы заявление Полонского о том, что у кого нет миллиарда, тот идёт известно куда (в интернете можно найти полную фразу). При этом богатстсво застройщиков строилось исключительно как на их контактах с властью, предоставлявшей им землю на застройку, так и на ажиотажном спросе на рынке, где они выставляли безумные цены – люди думали, что цены на недвижимость не упадут никогда. В этих ценах была заложена огромная коррупционная составляющая, а расходы застройщиков были непрозрачны. Непонятные «доли города» становились банальным налогом с покупателей жилья, не говоря уже о коррупционных поборах.

Мне кажется, что озвученный прогноз Сбербанка всё-таки достаточно радикален. Тем не менее, мы видим, что снижение уже началось. Цены неизбежно должны упасть с того неадекватно высокого уровня, на котором они находились до недавних пор - Москва стала едва ли не самым дорогим городом мира, соперничающим по цене квадратного метра разве что с Лондоном. Естественно, это полное безумие. И снижение цен на недвижимость – очень позитивный момент текущего кризиса. Потребителей этот кризис может практически спасти. Застройщики вынуждены снижать цены на непроданные квартиры, потому что они связаны кредитной схемой, и сейчас всё менее и менее охотно банки будут предоставлять эти схемы. Что-то подобное уже было в 1998 году, когда стоимость недвижимости резко упала, но сейчас у людей есть определённые средства, и я не думаю, что темпы падения будут слишком быстрыми.

Снижение цен будет воспринято большинством населения очень позитивно. Большинство людей не может себе позволить покупать недвижимость с инвестиционными целями. А для тех, кто пытается решить свою жилищную проблему, это позитивный фактор. Пострадают в первую очередь те, кто вкладывался в недвижимость как в инвестиционный инструмент. Но это сверхбогатые люди, зачастую с не вполне заслуженными доходами, поэтому они не будут бунтовать или протестовать. Это их рисковый бизнес, и они понимали, что вкладываются именно в рисковые активы. Сейчас же повысился шанс решить жилищную проблему у населения, особенно у тех, кто пытался копить на квартиры. Впрочем, для покупателей квартир снижается доступность ипотечных кредитов, но часть из них может вернуться к традиционным для России схемам - занять денег у друзей-знакомых и за счёт этого как-то вывернуться.

Тем же, кто живёт в квартирах и не собирается их продавать, по большому счёту всё равно, стоит она дорого или дешёво. У нас пока не такой высокий уровень социальной мобильности, чтобы население было готово продавать квартиры в массовом порядке. Их больше интересует, сколько стоят коммунальные услуги и каково их качество.

Источник: Актуальные комментарии, 15.12.2008